【文/观察者网专栏作者 江宇舟】

今年的政府工作报告，着力稳定房地产市场依然在防风化险的首要位置，提出要因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，并且有序推动安全舒适绿色智慧的 “好房子”建设。

目前，房地产行业的筑底依然未完，市场形势有所反复，有观点认为，依然要对房地产行业进行大规模的救助，并带动中央财政承接地方债务，更有甚者，还提出要重新把房地产放置在经济发展的“中军”位置，以此为基准开启刺激和化债。海外部分机构也遥相呼应，高盛甚至给出了“至少8万亿”的测算金额。

在当下经济转型的关键时期，一些基本问题不可不探讨清楚。

一、土地财政的效益已经得到充分释放，提升空间有限、民生问题突出。

以土地财政（包括土地熟化后的房地产开发销售）实现发展所需的资本积累，是特殊历史年代的产物。自上世纪90年代分税制改革以来，我们国家整体处于产业资源不充分、基建基础薄弱、招商引资艰巨、地方财政贫弱的状态，必须有一个锚定来实现现代化的加速发展，能够快速聚拢货币、形成资本、扩大投资、完善配套、反哺产业。由此形成的高杠杆、高负债、重资产、快周转的发展模式，也确实在过去20多年发挥出了巨大作用。

但正因为是特定时期的产物，所以它的作用也具有非常强的阶段性和局限性，当房地产开发和房价涨幅跑赢民生时，反噬效果也就不断凸显。

首当其冲的就是市场供求关系发生逆转，我国的房地产供应在2020年左右已经进入到拐点，城镇居民家庭的住房拥有率达到96%，套户比接近1.1、人均居住面积突破40平方米，相关指标甚至已经领先相当一部分欧美发达国家。

中国和美国不同收入组的住房拥有率。图片来源：中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组。

我们不否认改善性需求仍将长期存在，但如今改善性需求需要的是个性化、精品化、智能化，这与过往高周转要求下的千篇一律大开发，反而并不兼容。而且过往模式的高杠杆、高负债属性，长期来看还会抑制总需求，反而干扰了“好房子”在市场的推广。

上一阶段的房地产发展已经大大推高了居民负债。央行曾有统计，我国城镇居民家庭的实物资产中，74.2%为住房资产，居民住房资产占家庭总资产的比重为59.1%，高于美国居民家庭28.5个百分点。而同期的居民房贷已经占到家庭总负债的75.9%。

更有甚者，自2014年以后，各地房价的增速还远远超出了地方经济发展和收入增长水平，哪怕不看冷冰冰的统计数据，就说我们自己多少人的亲身体验，为了一套核心区的房子要耗干父祖多少年的积蓄？由此又在不同的个人、家庭和情侣间上演过怎样的悲欢离合？同期我们全社会的婚恋生育又出现了怎样的转变？

这段当代史，你我他皆是见证者。

以2014年为基准，截至2021年不同城市GDP和房价的倍数，可以看出各城基本都处于房价增速高于GDP的情况。而如果再加入新建住宅和核心地段等变量，房价倍数还将被进一步拉高。数据来源：CRIC，图表来源：作者自制。

房子可以大拆大建，地价可以上不封顶，可是拆下的民生何处重建，群众的承受总有尽头，经济发展的动能也不该只定于砖瓦一尊，发展如果蜕变为数字的增加，也就不称其为发展。

房地产不仅仅是一个投资增值的工具，它还是为居民提供居住场所的消费品，是国家可以开展安居保障事业的切入点。应该兼顾居住、民生、投资三属性，需要宏观调控因人而异合理配比，而不是单兵突进偏向一头。

事实上正在推进的住房双轨制改革，才是真正体现了对房地产三属性的兼顾，可以概括为“保障基础的、方便居住的、调控投资的”，通过保障房的建设与运营，满足基层最基本的生活需要；通过便利交易环节、提升房屋品质，并进行有人口数据支撑的适度改造，来支持中产的改善性需求；基于共同富裕原则，通过产权和税制的改革与设计，对特定阶层和高端住宅进行调控。这相比于过往无分地域和阶层的一刀切调控，无疑更为合理。

总指望靠大拆大建、大进大出的模式来快速积累发展的资本，本质上就是一种一次性买断的模式，不仅不利于经济的转型升级，也是一种无视区位和行业的“一刀切”政策，反而会造成一系列民生问题。当前的形势已经不再支持这种粗放式的发展模式。

还有一种观点认为，房地产辐射的经济链条长，笔者在以前的专栏文里就列举过一些人的统计，直接辐射产业占GDP的17%，间接影响接近一半左右的行业，“房价涨了大家都有收入，才能形成消费”看似顺理成章。

事实上稍微查查数据，咱就能发现，在房地产高歌猛进的岁月里，房价早就跑赢了收入，诸多民生问题也是由此而起。房地产里的中基层职工，买房距离核心城市、核心区域都越来越远，遑论其他行业，更不用说对实体经济的挤占效应。

我们不仅该讲城镇化，更要强调社会主义的城镇化。

二、依靠房地产拉动的旧模式，对地方财政也是“先甜后苦”，反而不利于地方经济的长远发展。

这种模式不仅造成一系列民生问题，对于地方财政也是“先甜后苦”，地方债务是越堆越高。在笔者2024年写作的《基于可支配财力视角下的地方债务情况分析》中曾列举过，许多省份含城投负债的宽口径债务率如何在短短数年内翻番，债务增速又如何超出了经济发展和财政收入增速。更为严峻的是，仅仅付息支出一项，已经占到地方财政支出的10%甚至15%以上。

2019年以来各省份宽口径债务率变动情况（单位：%）。图表来源：作者自制

2022年和2023年地方付息财力比测算。地方城投债务名义上虽属企业负债，但大多数收入来源依然与财政关联，故做合并测算。其中，地方政府债务付息源自预决算报告披露，地方城投债务利息按4%-6%分别列表估算。结果显示，即使城投利息能降至4%，政府和城投的付息支出依然能超过地方财力的10%。图表来源：作者自制。

比这些数字更值得深思的是过往土地财政的运作机制。城投公司进行土地平整和工程代工，记的是企业负债，但还款来源仍无法脱离财政，制造了一大批介于灰色地带的隐性负债；政府财政中土地出让收入的占比过高，而且还形成了惯性依赖，地方有动力与开发商合作炒作地王类项目，以此带动房价的普遍提升。

更有甚者，大批房地产企业还将预售制度所能提供的杠杆发挥到极致，常常以A项目的购房款去收购B项目的土地，B项目款又去收购C项目用地……由此周而复始，为开发项目专款专用而开立的预售资金监管账户形同虚设，大量项目与资金处于错配状态。